부정청약 계약취소, 계약금은 돌려받을 수 있을까? | 불송치 후에도 취소될 수 있나
부정청약으로 공급계약이 취소되더라도 계약금이 무조건 전액 반환된다고 볼 수는 없습니다.
주택법은 공급질서 교란행위가 인정되는 경우 이미 체결된 공급계약을 취소하도록 하고, 사업주체가 일정한 주택가격을 지급하는 구조를 두고 있습니다. 다만 실제 위약금·옵션계약금·중도금 이자 등은 공급계약 내용에 따라 별도로 문제될 수 있습니다.
경찰에서 불송치·혐의없음 결정을 받았더라도 계약취소 절차가 별도로 진행될 수 있으므로, 먼저 불송치 이유와 계약취소 통지 내용을 함께 확인해야 합니다.
"경찰에서는 불송치를 받았는데 조합에서 계약을 취소하겠다고 합니다."
"계약이 취소되면 제가 낸 계약금은 돌려받을 수 있나요?"
"형사사건에서 혐의가 없다고 했는데 왜 분양계약까지 취소되는 건가요?"
최근 부정청약 사건에서는 형사절차가 끝난 뒤에도 이런 문제가 이어지는 경우가 있습니다. 특히 국토교통부가 사업주체에 공급계약 취소를 요청하고, 이후 조합이나 시행사가 수분양자에게 계약해제 또는 계약취소 예정 통지를 보내는 사례가 확인되고 있습니다.
이때 가장 먼저 알아야 할 것은 두 가지입니다. 첫째, 경찰 불송치와 공급계약 취소는 같은 절차가 아닙니다. 둘째, 계약이 취소된다고 해서 낸 돈이 그대로 전액 반환된다고 단정할 수도 없습니다.
부정청약이 인정되면 공급계약은 어떻게 될까요?
현행 주택법 제65조 제1항은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받는 행위를 금지하고 있습니다. 같은 조 제2항은 이런 방식으로 주택을 공급받은 경우 국토교통부장관 또는 사업주체가 주택공급 신청 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 공급계약을 취소하도록 규정하고 있습니다.
즉 부정청약은 형사처벌 문제뿐 아니라 분양계약 자체의 유지 여부와도 연결됩니다. 다만 계약취소를 하기 위해서는 여전히 주택법 제65조 제1항을 위반한 공급질서 교란행위가 있었다는 점이 전제되어야 합니다. 따라서 실제 사건에서는 "청약 자격이 일부 맞지 않았다."와 "거짓이나 부정한 방법으로 주택을 공급받았다."를 구분해서 봐야 합니다.
경찰에서 불송치를 받았는데도 계약이 취소될 수 있나요?
가능성은 있습니다. 이 부분이 가장 많이 혼동되는 지점입니다.
국토교통부는 형사처벌과 주택 공급계약 취소를 별개의 절차로 보고 있습니다. 따라서 경찰에서 불송치 또는 혐의없음 결정을 받았더라도, 사업주체가 별도로 주택법 제65조에 따른 계약취소 절차를 진행하는 사례가 있습니다.
하지만 여기서 중요한 것은 불송치의 이유입니다. 같은 불송치라도 의미는 다를 수 있습니다. 거짓이나 부정한 방법으로 청약했다는 증거가 부족해서 불송치된 경우와, 해당 주택의 공급 구조상 형사처벌 규정을 적용하기 어렵다는 법리적 이유로 종결된 경우는 다르게 볼 필요가 있습니다.
첫 번째는 수사기관이 실질적으로 위반 사실 자체를 인정하기 어렵다고 판단한 것에 가깝습니다. 반면 두 번째는 실제 위반행위가 있었는지를 충분히 판단하지 않고도 처벌 근거 문제로 사건이 종결될 수 있습니다. 따라서 계약취소 통지를 받았다면 가장 먼저 경찰의 불송치 결정서에서 구체적인 불송치 이유가 무엇이었는지 확인해야 합니다.
계약취소 시 계약금은 돌려받을 수 있을까요?
이 질문은 단순히 "돌려받는다 / 못 받는다"로 답하기 어렵습니다.
주택법 제65조 제3항은 사업주체가 공급질서 교란행위를 한 사람에게 대통령령에 따라 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 경우 그 지급한 날에 그 주택을 취득한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 또 시행령 제74조의2는 사업주체가 공급계약을 취소하려는 경우, 계약취소 일정과 주택법 제65조 제3항에 따른 주택가격, 그 지급방법을 국토교통부장관과 주택 보유자에게 미리 문서로 알려야 한다고 규정하고 있습니다.
하지만 이것이 곧 "지금까지 낸 계약금·중도금·옵션대금이 모두 그대로 반환된다."는 의미는 아닙니다.
계약금이 전액 반환되지 않을 수도 있는 이유
실제 사업주체가 보내는 계약해제 통지에서는 공급계약서의 위약금 조항이 함께 문제되는 경우가 있습니다. 예를 들어 분양대금 총액의 일정 비율을 위약금으로 처리하거나, 발코니 확장계약 및 유상옵션 계약을 함께 해지하거나, 옵션 계약금을 별도로 귀속시키거나, 중도금 대출 원금·이자를 정산하고, 부족액이 발생하면 추가 납부를 요구하거나 중도금 대출 이자 등을 별도로 손해배상으로 주장하는 경우가 있습니다.
다만 이러한 내용은 모든 부정청약 계약취소 사건에 법률상 일률적으로 적용되는 것은 아닙니다. 실제 금전 정산은 공급계약서와 옵션계약, 사업주체의 통지 내용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 "부정청약이면 계약금 10%를 무조건 몰취한다."라고 단정하면 안 되고, 먼저 본인의 공급계약서에서 해제·해지·위약금 조항을 확인해야 합니다.
계약취소로 인한 손실은 계약금만의 문제가 아닐 수 있습니다. 특히 계약이 상당 부분 진행된 경우에는 계약금, 중도금, 중도금 대출이자, 발코니 확장비, 유상옵션 계약금, 추가 손해배상 주장까지 함께 확인할 필요가 있습니다. 실제 손실 규모를 계산하려면 조합이나 시행사가 보낸 계약취소 통지뿐 아니라 공급계약서와 옵션계약서 전체를 함께 봐야 합니다.
사업주체도 계약취소 전에 지켜야 할 절차가 있습니다
계약취소는 사업주체가 아무 절차 없이 바로 처리할 수 있는 것이 아닙니다. 주택법 제65조 제7항은 이미 체결된 공급계약을 취소하려는 경우 사업주체가 국토교통부장관과 해당 주택 또는 지위를 보유한 사람에게 미리 알리도록 하고 있습니다. 시행령 제74조의2도 이 통지에 계약취소 일정, 지급할 주택가격, 지급방법 등이 포함되도록 규정하고 있습니다.
따라서 계약취소 통지를 받았다면 단순히 결론만 볼 것이 아니라 법에서 정한 사전통지 절차가 지켜졌는지도 확인할 필요가 있습니다.
분양권을 매수한 사람이라면 예외가 있을까요?
있을 수 있습니다. 주택법 제65조 제6항은 공급질서 교란행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 주택이나 입주자로 선정된 지위를 취득한 매수인이 자신이 그 행위와 관련이 없음을 대통령령에 따라 소명하는 경우에는 공급계약을 취소해서는 안 된다고 규정하고 있습니다.
시행령 제74조의2에 따르면 사업주체는 해당 매수인에게 소명을 요구해야 하고, 매수인은 요구받은 날부터 1개월 이내에 거래계약서, 신고필증, 거래대금 지급내역 등 자료를 첨부한 소명 문서를 관할 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다. 시장·군수·구청장은 문서를 제출받은 날부터 2개월 이내에 매수인이 공급질서 교란행위와 관련이 있는지를 확인해 통보하도록 되어 있습니다.
따라서 최초 당첨자가 아니라 분양권을 정상적으로 매수한 경우라면 매수 경위와 대금 지급자료를 빠르게 정리해 관할 행정청에 소명 자료를 제출하는 것이 중요합니다.
계약취소에 동의하지 않는다면 누구를 상대로 다투나요?
국토교통부가 보내는 문서는 사업주체에 대한 조치 요청이고, 실제로 수분양자와 공급계약을 취소하는 주체는 조합 또는 시행사인 경우가 많습니다. 따라서 실제 분쟁은 조합이나 시행사를 상대로 한 민사절차가 문제될 수 있습니다.
대표적으로 수분양자지위확인의 소를 통해 공급계약이 여전히 유효하다는 확인을 구하는 구조를 검토할 수 있습니다. 다만 본안소송 결과가 나오기 전에 계약이 취소되거나 주택이 다시 공급될 위험이 있다면 가처분 등 보전처분을 함께 검토할 필요가 있을 수 있습니다. 구체적으로 어떤 소송이나 가처분이 필요한지는 계약취소 통지 내용과 사업 진행 단계에 따라 달라집니다.
통지를 받았다면 무엇부터 확인해야 할까요?
계약취소 예정 통지를 받았다면 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
① 경찰 불송치·혐의없음 결정서의 구체적인 이유 — 실질적으로 부정청약 증거가 부족하다고 본 것인지, 다른 법리적 이유로 형사절차가 종결된 것인지 먼저 확인
② 조합·시행사의 통지일과 회신 기한 — 소송 진행 여부나 의견을 일정 기간 안에 회신하도록 요구하는 경우가 있음
③ 계약취소 일정과 주택가격 지급방법 — 법에서 요구하는 사전통지 내용이 제대로 포함되어 있는지
④ 공급계약서의 위약금 조항 — 계약취소 시 계약금이 어떻게 처리되는지
⑤ 발코니·유상옵션·중도금 대출 — 분양계약 이외의 계약과 금융관계가 어떻게 정리되는지
불송치됐으면 계약취소 소송에서도 무조건 유리한가요?
그렇게 단정할 수는 없습니다. 형사절차와 계약취소 분쟁은 판단 구조가 다를 수 있기 때문입니다.
다만 왜 불송치됐는지는 중요한 자료가 될 수 있습니다. 수사기관이 실제로 "거짓이나 부정한 방법으로 청약했다고 인정할 증거가 부족하다."는 취지로 판단했다면, 이후 계약취소 분쟁에서도 그 이유와 수사자료를 검토할 가치가 있습니다. 반면 형사처벌 근거가 없다는 이유로 종결된 사건이라면 실제 청약행위의 적법성은 별도로 다투어질 수 있습니다. 그래서 단순히 처분 결과의 제목만 보는 것이 아니라 결정서의 이유를 읽는 것이 중요합니다.
경찰 출신 주택법 변호사는 무엇을 확인할까요?
부정청약 계약취소 사건은 형사와 민사가 연결되는 경우가 많습니다. 이미 경찰수사를 받은 사건이라면 국토교통부 수사의뢰 내용, 경찰에서 조사한 사실관계, 불송치 결정 이유, 사업주체의 계약취소 근거, 공급계약서 내용을 하나의 흐름으로 봐야 합니다.
캡틴법률사무소 홍성환 파트너변호사는 경찰대학 출신으로 서울경찰청 경제범죄수사팀 등에서 수사업무를 수행했고, 현재 부정청약·주택법 사건을 담당하고 있습니다. 특히 형사수사 단계부터 사건을 다뤘다면 경찰이 어떤 이유로 불송치 결정을 내렸는지와 사업주체가 어떤 사실을 근거로 계약취소를 주장하는지를 비교해 볼 수 있다는 점이 중요합니다.
현재 캡틴법률사무소는 실제 부정청약 불송치 이후 계약취소 요구가 이어진 사건들에 대해 수분양자지위확인소송과 가처분 등 후속 대응을 진행하고 있습니다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 부정청약 계약이 취소되면 계약금은 무조건 못 돌려받나요?
아닙니다. 일률적으로 말할 수 없습니다. 주택법상 사업주체가 일정한 주택가격을 지급하는 구조가 있고, 실제 계약금·위약금·옵션대금 등의 처리는 개별 공급계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 경찰에서 불송치를 받았는데도 분양계약이 취소될 수 있나요?
가능성이 있습니다. 형사절차와 공급계약 취소는 별개의 절차로 진행될 수 있습니다. 다만 주택법 제65조 제2항의 계약취소 역시 제1항 위반을 전제로 하므로, 불송치 이유와 실제 위반 여부가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
Q. 계약취소 통지가 오면 바로 소송해야 하나요?
모든 사건에서 동일하지 않습니다. 먼저 통지 내용과 회신 기한, 불송치 결정 이유, 공급계약서 등을 검토한 뒤 수분양자지위확인소송이나 가처분 필요성을 판단해야 합니다.
Q. 정상적으로 분양권을 매수한 사람도 계약이 취소될 수 있나요?
주택법은 공급질서 교란행위를 알지 못하고 해당 행위와 무관하게 주택이나 지위를 취득한 매수인이 법정 절차에 따라 소명한 경우 공급계약을 취소해서는 안 된다는 예외를 두고 있습니다. 소명 요구를 받은 경우 시행령상 1개월 이내에 관할 시장·군수·구청장에게 관련 자료를 제출할 수 있습니다.
Q. 계약금 외에 어떤 손해가 생길 수 있나요?
사건과 계약 내용에 따라 발코니 확장·유상옵션 계약금, 중도금 대출 원리금 및 이자, 별도 손해배상 등이 문제될 수 있습니다. 실제 범위는 사업주체가 보낸 통지와 공급계약서를 확인해야 합니다.
담당 변호사
홍성환 파트너변호사
홍성환 파트너변호사는 경찰대학 행정학과와 성균관대학교 법학전문대학원을 졸업했습니다. 서울경찰청 남대문경찰서 경제범죄수사팀, 동대문경찰서 경제범죄수사2팀, 경찰청 등에서 근무한 경찰 출신 변호사로 현재 캡틴법률사무소에서 부정청약·주택법 사건을 담당하고 있습니다.
캡틴법률사무소는 부정청약 경찰수사부터 불송치 이후 계약취소·수분양자지위확인 등 후속 분쟁까지 사건의 흐름을 연속해서 검토합니다.
부정청약 계약취소는 '계약금 반환'만 보면 안 됩니다
부정청약으로 계약취소 통지를 받았다면 가장 먼저 "계약금은 돌려받을 수 있나요?"라는 생각이 들 수 있습니다. 하지만 실제로는 계약금만의 문제가 아닙니다. 불송치 결정 이유, 공급질서 교란행위 인정 여부, 사업주체의 계약취소 절차, 공급계약서 위약금 조항, 옵션계약과 중도금 대출까지 함께 확인해야 합니다.
현행 주택법은 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 공급받은 경우 공급계약을 취소하도록 규정하면서도, 사업주체가 계약을 취소하려면 계약취소 일정과 지급할 주택가격·지급방법을 미리 알리도록 하고 있습니다. 따라서 계약취소 통지를 받았다면 단순히 반환받을 금액만 계산하기보다, 애초에 계약취소 요건이 충족되는지부터 검토하는 것이 우선입니다.
※ 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 실제 계약금·위약금·중도금 및 옵션대금의 처리는 공급계약과 사업주체의 통지 내용, 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
캡틴법률사무소는 경찰 출신 홍성환 변호사가 부정청약 형사수사 단계부터 불송치 이후 계약취소 분쟁까지 직접 검토합니다. 이미 조합·시행사로부터 계약해제 또는 계약취소 예정 통지를 받았다면, 불송치 결정서와 공급계약서, 통지문을 함께 확인해 대응 방향을 정하는 것이 중요합니다.
