부정청약, 어떤 경우에 처벌될까? 주택법 위반 유형과 대응 방법
부정청약은 거짓이나 부정한 방법으로 청약 자격을 만들거나 주택을 공급받는 행위를 말합니다.
위장전입, 허위 무주택 자격, 위장이혼, 청약통장 거래, 허위서류 제출 등이 문제 될 수 있습니다.
그러나 주소 이전이나 가족관계 변동만으로 곧바로 범죄가 성립하는 것은 아니며, 당시의 실제 생활관계와 고의 여부를 함께 살펴야 합니다.
아파트 청약에 당첨된 뒤 갑자기 경찰이나 지방자치단체로부터 연락을 받는 경우가 있습니다.
"주소지가 실제 거주지와 다르다." "세대 분리가 청약을 위한 것이 아니냐." "특별공급 자격을 허위로 만든 것 아니냐."
이러한 의심을 받으면 당첨 취소뿐 아니라 주택법 위반에 따른 형사처벌까지 걱정하게 됩니다.
특히 부정청약 조사는 당첨 후 상당한 시간이 지나 시작되기도 합니다. 본인은 정상적으로 청약했다고 생각했더라도 주민등록 내역, 가족관계, 부동산 소유 이력 등을 토대로 조사가 진행될 수 있습니다.
그렇다면 부정청약은 어떤 경우에 처벌되고, 무엇을 기준으로 판단할까요?
부정청약이란 무엇인가요?
일반적으로 부정청약은 청약 자격이 없거나 순위가 낮은 사람이 거짓 또는 부정한 방법으로 자격을 갖춘 것처럼 가장해 주택을 공급받는 행위를 의미합니다.
주택법 제65조는 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 다른 사람이 공급받게 해서는 안 된다고 규정하고 있습니다.
대법원도 이를 단순한 허위서류 제출에 한정하지 않습니다. 주택을 공급받을 자격이 없는 사람이 자격이 있는 것처럼 가장하는 등 사회통념상 거짓이나 부정으로 평가되는 행위가 포함되며, 적극적으로 허위 사실을 만드는 행위뿐 아니라 필요한 사실을 숨기는 행위도 포함될 수 있다고 판단했습니다.
즉, 부정청약 여부는 행위의 명칭보다 실제로 청약 자격이나 당첨 결과를 부당하게 만들어 냈는지를 중심으로 판단합니다.
부정청약으로 문제 될 수 있는 대표적인 유형
1. 실제로 거주하지 않으면서 주소만 이전한 경우
가장 많이 문제 되는 유형은 이른바 위장전입입니다.
특정 지역 거주자에게 우선공급 자격이 주어지는 청약에서 실제로는 다른 곳에서 생활하면서 주민등록만 해당 지역으로 옮겼다면 부정청약을 의심받을 수 있습니다.
다만 주민등록을 옮겼다는 사실만으로 곧바로 위장전입이 확정되는 것은 아닙니다.
실제 거주 여부를 판단할 때는 다음과 같은 자료가 함께 검토될 수 있습니다.
전기·수도·가스 사용 내역
관리비 납부 자료
출퇴근 및 생활 동선
우편물 수령 내역
임대차계약 및 주거 형태
가족과의 실제 생활관계
따라서 잠시 다른 곳에 머물렀거나 가족 사정으로 주거지가 나뉘었던 경우라면, 당시의 구체적인 사정을 소명하는 것이 중요합니다.
2. 무주택 또는 세대주 자격을 허위로 만든 경우
청약 유형에 따라 무주택 기간, 세대주 여부, 세대원의 주택 소유 여부가 중요한 자격 요건이 됩니다.
이 과정에서 실제 주택 보유 사실을 숨기거나 형식적으로 세대를 분리해 무주택 세대주 자격을 만든 경우 부정청약이 문제 될 수 있습니다.
다만 주택 소유 여부는 단순히 등기명의만으로 판단되지 않는 경우도 있습니다.
상속받은 공유지분, 소형·저가주택, 분양권, 오피스텔 등은 주택 유형과 취득 시점, 모집공고 내용에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 당시 적용된 청약 조건을 구체적으로 확인해야 합니다.
3. 이혼이나 혼인을 이용해 청약 자격을 만든 경우
청약 자격을 확보하기 위해 형식적으로 이혼하거나 혼인한 것으로 의심받는 사례도 있습니다.
예를 들어 이혼신고 후에도 부부가 계속 동일한 경제·주거 공동체를 유지하면서 세대 분리나 무주택 자격을 활용해 각각 청약했다면 위장이혼을 의심받을 수 있습니다.
그러나 이혼 후에도 자녀 양육이나 경제적 사정으로 연락을 주고받거나 일정 기간 같은 공간을 사용하는 경우가 있을 수 있습니다.
따라서 단순히 이혼 후 교류가 있었다는 사실만으로 판단할 것이 아니라,
실제 혼인관계가 파탄되었는지
생활비와 재산을 별도로 관리했는지
주거지가 실질적으로 분리되었는지
청약을 위해 가족관계를 형식적으로 바꾼 것인지
등을 종합적으로 확인해야 합니다.
4. 청약통장이나 당첨자 지위를 사고판 경우
청약통장이나 입주자로 선정된 지위를 양도하거나 매매하는 행위도 주택 공급질서를 해치는 대표적인 행위입니다.
명의를 빌려 청약한 뒤 실제 자금은 다른 사람이 부담하거나, 당첨 이후 일정한 대가를 받고 권리를 넘기기로 사전에 약정한 경우에는 청약통장 거래 또는 명의대여가 문제 될 수 있습니다.
이 경우 실제 청약자뿐 아니라 통장을 양수한 사람, 알선한 사람, 주택을 공급받게 한 사람까지 함께 조사받을 가능성이 있습니다.
5. 특별공급 자격을 위해 허위서류를 제출한 경우
신혼부부·다자녀·생애최초·기관추천 특별공급 등은 일반공급과 다른 별도의 자격 요건을 요구합니다.
이 과정에서 소득, 재직, 혼인관계, 자녀 수, 부양가족 또는 거주기간과 관련된 자료를 허위로 작성하거나 사실과 다른 서류를 제출했다면 부정청약으로 판단될 수 있습니다.
특히 서류 자체가 허위라면 고의가 비교적 명확하게 드러날 수 있으므로, 사실과 다른 자료가 제출된 경위부터 확인해야 합니다.
신청자가 직접 허위 내용을 만든 것인지, 행정기관이나 회사가 발급한 자료를 그대로 제출한 것인지에 따라 책임 판단이 달라질 수 있습니다.
6. 자격이 없는 사람을 당첨시키도록 도운 경우
부정청약은 반드시 본인이 직접 주택을 공급받아야만 성립하는 것은 아닙니다.
주택법은 거짓이나 부정한 방법으로 자신이 주택을 공급받는 행위뿐 아니라 다른 사람에게 공급받게 하는 행위도 금지합니다.
최근 대법원은 아파트 미계약 물량을 공개모집 절차 없이 사업주체 관계자와 지인들에게 임의로 공급한 사안에서 주택법 위반이 인정된다고 판단했습니다(대법원 2025. 6. 26. 선고 2024도16888 판결). 사업주체 대표와 부사장, 법인은 물론 주택을 공급받은 관련자들까지 함께 벌금형이 선고됐습니다.
따라서 명의를 빌려주거나 허위서류 작성에 관여한 사람, 부정한 공급을 주선한 관계자도 조사 대상이 될 수 있습니다.
부정청약은 어떻게 처벌될까요?
주택법 제65조 제1항을 위반한 경우 주택법 제101조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만 원을 초과하는 경우에는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.
형사처벌만 문제 되는 것은 아닙니다.
사건에 따라서는 다음과 같은 불이익도 함께 검토될 수 있습니다.
청약 당첨 취소
주택 공급계약 취소
향후 일정 기간 청약 자격 제한
이미 입주한 주택과 관련된 법적 분쟁
계약금·중도금 및 대출 문제
따라서 경찰 조사에서 벌금만 줄이면 된다고 생각하기보다, 형사처벌과 공급계약에 미치는 영향을 함께 살펴야 합니다.
주소 이전이나 자격 오류가 있으면 무조건 처벌될까요?
그렇지는 않습니다.
주택법 위반죄가 성립하려면 단순히 청약 자격에 오류가 있었다는 사실뿐 아니라, 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 공급받았다고 평가할 수 있어야 합니다.
따라서 다음과 같은 사항이 핵심 쟁점이 될 수 있습니다.
신청 당시 실제 청약 자격이 있었는지
자격 요건을 잘못 이해한 것인지
허위 사실을 의도적으로 만들거나 숨겼는지
문제 된 내용이 당첨에 실제로 영향을 미쳤는지
신청서와 소명자료가 어떤 경위로 작성되었는지
예를 들어 본인이 제출한 자료가 아니라 행정기관 전산자료를 기준으로 자격 확인이 이루어졌거나, 복잡한 주택 소유 기준을 잘못 이해한 경우라면 고의 여부를 별도로 살펴야 합니다.
반대로 청약 자격을 얻기 위해 허위 주소, 허위 가족관계 또는 허위서류를 계획적으로 만든 정황이 있다면 불리하게 판단될 가능성이 커질 수 있습니다.
부정청약 조사 연락을 받았다면 무엇부터 해야 할까요?
경찰이나 행정기관의 연락을 받으면 먼저 어떤 청약 자격이 문제 되는지 확인해야 합니다.
조사 전에 정리해야 할 자료는 사건마다 다르지만 일반적으로 다음 내용을 살펴볼 수 있습니다.
해당 아파트 입주자모집공고
청약신청서와 제출서류
당시 주민등록초본과 가족관계
주택·분양권 소유 이력
실제 거주를 입증할 수 있는 자료
소득·재직·혼인 관련 자료
청약 신청 당시 상담이나 안내 내용
특히 조사 연락을 받은 뒤 사실관계를 충분히 확인하지 않고 "주소만 옮긴 것은 맞다", "청약 때문에 세대를 분리했다"는 취지로 단편적으로 진술하면 실제 생활관계와 다른 의미로 기록될 수 있습니다.
기억에 의존해 바로 답하기보다 당시 모집공고와 생활자료를 함께 확인한 뒤 진술하는 것이 중요합니다.
주택법 사건은 형사절차와 청약제도를 함께 봐야 합니다
부정청약 사건은 일반적인 형사사건과 달리 주택법, 주택공급에 관한 규칙, 개별 입주자모집공고를 함께 검토해야 합니다.
같은 주소 이전이라도 모집공고일, 전입 시점, 실제 거주 형태와 적용된 특별공급 유형에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
캡틴법률사무소는 경찰 출신 형사전문변호사들이 수사기관의 조사 구조를 바탕으로 사건을 검토하고, 다수의 주택법·부정청약 사건을 수행해 온 경험을 토대로 청약 자격과 실제 생활관계를 함께 분석하고 있습니다.
단순히 형사처벌만 확인하는 것이 아니라 당첨 취소와 공급계약 문제까지 고려해 대응 방향을 검토합니다.
자주 묻는 질문
Q. 실제로 잠깐 거주했다면 위장전입이 아닌가요?
거주기간의 길이만으로 결정되지는 않습니다. 해당 주소를 생활의 근거지로 사용했는지, 전입 목적이 무엇이었는지 등을 구체적으로 살펴야 합니다.
Q. 가족이 대신 청약을 신청했다면 본인도 처벌받나요?
가족이 신청 절차를 대신했다는 사실만으로 곧바로 처벌되는 것은 아닙니다. 다만 허위 자격을 알고 있었는지, 자료 작성이나 제출에 관여했는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
Q. 부정청약 혐의없음이나 불입건 종결도 가능한가요?
사건의 사실관계와 증거에 따라 가능합니다. 실제 거주관계, 청약 자격, 허위 인식 여부가 충분히 소명되면 수사기관이 범죄 혐의를 인정하지 않을 수 있습니다.
Q. 이미 입주한 뒤에도 당첨이 취소될 수 있나요?
사건의 진행 단계와 공급계약 내용에 따라 취소 문제가 발생할 수 있습니다. 형사절차와 별도로 사업주체나 행정기관의 조치 여부를 확인해야 합니다.
담당 변호사 | 경찰출신 형사전문변호사 홍성환
홍성환 변호사 경찰 재직 경험을 바탕으로 수사 단계에서 문제 되는 사실관계와 증거를 분석하며, 부정청약·주택법 위반 사건을 다수 수행하고 있습니다.
부정청약 사건은 청약 당시의 사실관계가 핵심입니다
주민등록 이전이나 세대 분리 사실이 있다는 이유만으로 모든 사건이 같은 결론에 이르는 것은 아닙니다.
당시 실제로 어디에서 생활했는지, 가족관계가 어떻게 형성되어 있었는지, 어떤 기준으로 청약 자격을 판단했는지에 따라 대응 방향은 달라질 수 있습니다.
※ 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 구체적인 적용 법령과 결과는 개별 사건의 모집공고 시점과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
캡틴법률사무소는 경찰 출신 형사전문변호사가 직접 상담하며, 부정청약 사건의 청약 자격과 수사자료, 공급계약상 위험을 함께 검토합니다. 상담부터 사건 종결까지 담당 변호사가 직접 소통하며 대응 방향을 안내해 드립니다.
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